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Responsabilités des constructeurs

Avocat au Barreau de Paris implanté dans le 1er arrondissement, Maître PALMIERI vous conseille lorsque surviennent des désordres de construction, ainsi que pour la rédaction ou l'exécution des marchés, et vous assiste au plus près, dans un esprit de partenariat, en cas de procédure contentieuse.

Vous souhaitez vous prémunir de toutes difficultés en rédigeant au mieux les marchés avant toute intervention, ou d'éventuels avenants en cours d'exécution ?

Vous voulez sécuriser vos conditions d'intervention en encadrant précisément les missions, délais, pénalités, modalités de paiement...?

Un désordre survient et vous êtes contraint d'attaquer ou d'assurer votre défense devant les Tribunaux ?

Que vous soyez maître d'ouvrage, maître d'oeuvre, bureau d'études, entrepreneur ou sous-traitant, l'appui solide d'un avocat expérimenté en droit de la construction à Paris 1er vous garantira la rédaction d'actes sûrs et la mise en oeuvre de procédures efficaces, dans une matière réputée pour sa complexité et ses enjeux financiers et humains. 

Quelle responsabilité avant la réception des travaux ?

Jusqu'à la réception, les constructeurs n'engagent que leur responsabilité contractuelle ; à compter de la réception, les garanties légales (parfait achèvement, biennale et décennale), prennent le relai (étant toutefois précisé que la garantie de parfait achèvement n'exclut pas la garantie contractuelle).

La responsabilité contractuelle peut être engagée pendant un délai maximum de dix ans à compter de la réception des travaux, en application de l'article 1792-4-3 du Code civil, sinon pendant cinq ans, à défaut de réception, en application de l'article 2224 du même Code.

Mais ce sont surtout les modalités d'exercice de l'action qui différencient la responsabilité contractuelle des garanties légales, en particulier de la responsabilité décennale.

Plus précisément, le régime de garantie décennale fait peser une présomption de responsabilité sur le constructeur : il suffit d'établir l'existence d'un désordre suffisamment grave (soit qu'il affecte la solidité du bâtiment, soit qu'il empêche d'en user conformément à sa destination), pour que la responsabilité du constructeur soit engagée.

Au contraire, le régime de responsabilité contractuelle impose d'établir non seulement l'existence d'un désordre, mais encore de prouver qu'il est imputable à une faute de tel constructeur.

La nuance peut paraître relative au premier abord, mais elle est capitale en pratique car, au cours d'un procès, la question de la charge de la preuve est souvent décisive.

En faisant peser une présomption de responsabilité sur le constructeur, la loi allège considérablement les obligations procédurales du maître d'ouvrage, qui pourra se borner à faire constater qu'il existe un désordre significatif, par exemple des infiltrations d'eau au dernier étage, pour assigner les différents constructeurs susceptibles d'être impliqués dans ce désordre (l'entreprise en charge de la charpente, l'entreprise en charge du gros oeuvre, l'architecte chargé d'une mission de direction des travaux), afin d'obtenir leur condamnation in solidum sans avoir à rechercher qui est précisément responsable ni à le prouver en supportant, concrètement, une expertise judiciaire.

Votre avocat en droit de la construction à Paris 1er vous permettra de mesurer les intérêts des procédures envisageables et d'orienter votre action vers la voie la plus efficace.

Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement naît avec la réception, avec ou sans réserves.

Elle apparaît comme le prolongement des obligations contractuelles des entreprises, dans la mesure où elle a pour objet d'obtenir l'achèvement des prestations qui auront été réservées à la réception, ou dénoncées dans l'année.

De part son objet, cette garantie ne concerne que les entreprises, et non les autres intervenants à l'opération de construction, notamment l'architecte.

L'exercice de cette garantie implique, dans un premier temps, soit d'inscrire des réserves au sein du procès-verbal de réception, soit de dénoncer par courrier RAR les désordres survenus dans l'année qui suit.

Ceci fait, l'entreprise concernée par le désordre devra être mise en demeure d'y remédier dans un certain délai, qui devra être raisonnable par rapport à la nature du désordre en cause.

Si l'entreprise ne s'exécute pas, le maître d'ouvrage peut alors mandater un tiers de son choix pour faire réaliser les travaux aux frais de l'entreprise défaillante.

En pratique, toutefois, cette solution est peu utilisée car, lorsqu'un procès devra être engagé contre cette dernière pour obtenir le remboursement des frais exposés, il sera bien difficile de prouver la réalité du désordre et/ou son imputabilité.

C'est pourquoi la désignation d'un Expert judiciaire est presque systématiquement sollicitée. 

Votre avocat en droit de la construction à Paris 1er saura vous conseiller dans vos démarches, au mieux de vos intérêts en fonction de vos attentes et des particularités de votre dossier. 

Qu'est ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale a pour objet de couvrir la réparation de désordres d'une certaine gravité et apparus dans les dix années suivant la réception.

L'article 1792 du Code civil précise que cette garantie porte sur "les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination"

Il faut donc être en présence d'un dommage qui, quant à sa localisation, affecte le bâtiment "ou l'un de ses éléments d'équipement" et, quant à sa gravité, soit remet en cause la solidité du bâtiment, soit le rend impropre à sa destination, ce qui, selon la Jurisprudence, « suppose que les désordres apportent une gêne importante à l'usage de l'ouvrage » (CA Angers, 25 juin 2013, n°12/00943, JurisData n°2013-015516).

L’article 1792-2 du Code précise, s'agissant des éléments d'équipement, que la garantie décennale s'applique à ceux qui "font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert".

En revanche, les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage font l’objet d’une garantie biennale dite de bon fonctionnement, en application de l’article 1792-3.

Fondamentalement, ces deux garanties (décennale et biennale) diffèrent donc par leur objet : la garantie décennale, la plus lourde pour les constructeurs, couvre les désordres les plus graves puisqu’ils s’agit de ceux qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; la garantie biennale, quant à elle, concerne le bon fonctionnement des éléments d’équipement (chaudière, climatisation,…) dissociables (c’est-à-dire non ancrés dans le bâtiment).

Schématiquement, ces garanties s’articulent de la façon suivante :

  • en application de l’article 1792, le constructeur d’un ouvrage est responsable, pendant dix ans à compter de sa réception, des désordres qui affectent l’ouvrage lui-même ou ses éléments d’équipement indissociables ;
  • cette garantie est toutefois conditionnée au fait que ces désordres doivent présenter un certain degré de gravité : ils doivent compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ;
  • dans cette dernière hypothèse, il faut remarquer que l’impropriété à la destination peut résulter de la défaillance de l’ouvrage lui-même ou de celle de « l'un de ses éléments d'équipement » sans que le texte ne distingue, à ce stade, entre éléments d’équipement dissociables ou indissociables : le mauvais fonctionnement d’un élément d’équipement dissociable peut donc relever de la garantie décennale de l’article 1792 si, par ses conséquences, il affecte tout l’ouvrage en le rendant impropre à sa destination ;
  • en définitive, la distinction entre les éléments d’équipements indissociables (articles 1792 et 1792-2) et dissociables (art. 1792-3) n’est opérante qu’en ce qui concerne les désordres affectant ces éléments eux-mêmes (sans avoir pour conséquence de rendre l’immeuble impropre à sa destination, auquel cas la garantie décennale s'applique) : les éléments indissociables, à l'instar de l'ouvrage lui-même, sont garantis pendant dix ans des désordres affectant leur solidité, tandis que les éléments dissociables le sont pendant deux ans à compter de la réception au titre des désordres affectant leur fonctionnement.

L’application de ces règles subtiles requiert une connaissance pointue de la matière.

L'articulation des textes, combinée aux ajouts de la Jurisprudence, fournie et mouvante, fait de cette règlementation un véritable labyrinthe dans lequel il est aisé de se perdre ; les enjeux, financiers et humains, sont pourtant considérables.

Votre avocat en droit de la construction est là pour vous expliquer les règles de droit applicables à votre cas particulier et définir avec vous la meilleure stratégie qui permettra de répondre à vos attentes.

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