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Avocat pour exécution forcée et résiliation bail habitation Paris 1er

Avocat en droit des baux d'habitation à Paris implanté dans le 1er arrondissement, Maître PALMIERI, vous conseille en amont d'une procédure en résiliation ou en exécution de bail d'habitation, et vous assiste pas à pas au cours du procès.

Vous êtes bailleur ou administrateur de biens et envisagez d'agir à l'encontre de votre locataire compte tenu de ses entorses répétées au bail ?

Vous êtes locataire et souhaitez agir à l'encontre de votre bailleur pour qu'il exécute ses obligations contractuelles ?

Le recours à votre avocat expérimenté en droit des baux d'habitation à Paris 1er arrondissement et connaisseur des règles procédurales vous garantira la définition d'une stratégie raisonnable et la mise en œuvre d'actions efficaces.

Que faire en cas de sous-location des lieux par le locataire ?

En matière de baux d'habitation, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute sous-location ou substitution de locataire.

Le premier alinéa de cet article est sans équivoque sur ce point :

"Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours".

En pratique, l'interdiction de sous-louer les lieux faisant l’objet d’un bail d’habitation est presque toujours reprise au sein du bail conclu entre les parties.

En outre, la Jurisprudence considère avec constance que la méconnaissance de cette interdiction revêt, par nature, un caractère de gravité justifiant la résiliation du bail, le locataire sous-louant son logement ne méritant pas ni protection ni bienveillance particulière (voir, notamment : CA Toulouse, 6 novembre 2012, JurisData n°2012-031507 ; CA Paris, 31 mai 2012, JurisData n°2012-013149, CA Montpellier, 2 décembre 2009, Jurisdata n°2009-020499 ; CA Montpellier, 16 septembre 2009, JurisData n°2009-014627 ; CA Aix-en-Provence, 9 avril 2009, JurisData n°2009-004403 ; CA Lyon, 27 janvier 2009, JurisData n°2009-001160).

En réalité, les difficultés se situent sur un plan probatoire et, éventuellement, indemnitaire.

En matière de preuve, il appartiendra au bailleur d'établir l'existence d'une véritable sous-location et non, par exemple, d'une simple mise à disposition temporaire des lieux par le locataire, au profit d'un parent ou d'un proche.

Pour y parvenir, une procédure sur requête, engagée à l'insu du locataire, pourra être mise en œuvre par le bailleur afin d'obtenir du Tribunal une ordonnance autorisant un Huissier de Justice à pénétrer dans les lieux loués pour constater la sous-location.

Néanmoins, cette démarche ne sera accueillie par le magistrat que si des pièces (par exemple, des témoignages) laissent déjà supposer l'existence d'une sous-location.

Aujourd'hui, un autre moyen de prouver la sous-location est l'impression des pages AIR BNB lorsque le locataire ne craint pas de sous-louer les lieux à la journée ou à la semaine, pour absorber son propre loyer, voire réaliser un bénéfice au détriment du bailleur.

Ce qui met le doigt sur la seconde difficulté de ce type de dossiers, indemnitaire.

Systématiquement, le propriétaire qui parvient à démontrer que son locataire a sous-loué les lieux pour un prix supérieur à son propre loyer (ce qui est expressément interdit par l'article 8 alinéa 1 précité), croit pouvoir solliciter le versement de la différence.

La réaction est légitime, mais tel n'est pas, pour l'heure, la solution retenue par la Jurisprudence, qui considère que ce bénéfice a certes enrichi le locataire, sans toutefois appauvrir le bailleur dès lors qu'il a bien perçu le loyer prévu au bail ; la "plus-value" réalisée par le locataire ne constitue donc pas un préjudice indemnisable pour le bailleur qui en quelque sorte, n'a pas été lésé par l'opération.

Du reste, l'état du droit sur ce point n'est pas fixé car il s'agit d'un contentieux relativement récent n'ayant pas encore donné lieu à une position ferme de la Cour de cassation.

En tout état de cause, des dommages et intérêts pourront être réclamés, par ailleurs, si cette sous-location a généré un préjudice moral (notamment, en cas de nuisances ayant donné lieu à une action des voisins ou du Syndic de copropriété).

Prendre l'attache d'un avocat spécialisé en droit des baux d'habitation à Paris vous permettra de constituer un dossier solide afin d'apprécier vos chances de succès et de définir, ensemble, une stratégie efficace correspondant à vos attentes.

Le syndic me menace de procédure en raison du comportement de mon locataire,
que faire ?

Lorsque l'appartement donné en location se situe dans un immeuble en copropriété, il arrive que le comportement du locataire conduise le syndic à interpeller le bailleur pour lui demander d'intervenir.

En droit, la conclusion d'un bail d'habitation n'intéresse que le bailleur et le locataire : le syndicat des copropriétaires y est étranger ; par conséquent, ce bail n'est pas opposable au syndicat, qui ne connaît, sur un plan juridique, que le copropriétaire bailleur.

Cela signifie que le bailleur reste responsable de son locataire à l'égard du syndicat.

Cette règle est l'application de l'article 1199 du Code civil, qui dispose en son premier alinéa que "le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties", et est d'ailleurs presque systématiquement rappelée dans les règlements de copropriété.

En restant inactif, le bailleur risque donc de faire l'objet d'une procédure contentieuse de la part du Syndicat des copropriétaires.

Le comportement à adopter est alors de notifier immédiatement un courrier de mise en demeure à son locataire, dont une copie sera parallèlement adressée au syndic en demandant à être averti de la persistance éventuelles des nuisances après cette première démarche.

Si la situation perdure, il conviendra d'assigner le locataire devant le Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble, afin d'obtenir son expulsion au vu des nuisances dénoncées par le syndic et du risque de procédure subséquent pour le bailleur.

Le syndic devra être tenu informé de cette procédure et, même, invité à s'y joindre pour appuyer le bailleur en ses demandes.

L'assistance d'un avocat maîtrisant tant le droit des baux d'habitation que le droit de la copropriété vous permettra de faire face à ces difficultés en effectuant les diligences nécessaires avec célérité, la réactivité étant de mise dans ce type de dossier. 

Mon bailleur néglige d'entretenir les lieux loués, comment puis-je l'y contraindre ?

Au cours du bail, le propriétaire est tenu de plusieurs obligations, parmi lesquelles celle d'entretenir les lieux "en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués" (art. 1719 2° du Code civil).

L'article 1720 du Code civil précise que le bailleur "doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

Ces dispositions du Code civil applicables de façon générale aux différents types de baux, sont reprises à l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 régissant spécifiquement les baux d'habitation.

Mais c'est surtout quant aux sanctions prévues que la loi du 6 juillet 1989 se distingue.

La combinaison de ces textes offre un large panel d'actions au locataire qui peut, à son choix :

  • Assigner le bailleur pour demander sa condamnation à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires,
  • Demander au juge l'autorisation d'effectuer les travaux à ses frais avancés, puis en réclamer le remboursement au bailleur ou, plus simplement, être autorisé à les imputer sur les futurs loyers, qui seront ainsi réduits à proportion,
  • Demander, en plus de ce qui précède, des dommages et intérêts s'il parvient à prouver que cette situation lui a causé un préjudice,
  • Enfin, solliciter du magistrat qu'il l'autorise à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la parfaite réalisation des travaux par le bailleur.
Vous faire accompagner d'un avocat expérimenté en matière de baux d'habitation vous permettra de réagir rapidement et faire valoir vos droits afin de mettre un terme à une situation éprouvante, à l'issue d'une procédure adaptée.

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