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Résiliation bail commercial pour faute à Paris, 1er arrondissement

Maître PALMIERI, Avocat au Barreau de Paris, situé dans le 1er arrondissement vous conseille avant l'engagement d'une procédure et vous appuie en phase contentieuse, dans le cadre d'une action en résiliation du bail pour faute de l'une des parties.

Vous estimez que votre locataire commercial a manqué à ses obligations et souhaitez obtenir la résiliation du bail  ?

Vous êtes locataire et vous voyez reprocher une faute pouvant provoquer la résiliation du bail ? 

Pour le preneur, la résiliation d'un bail commercial, par l'arrêt brutal d'activité qui s'ensuit, est lourde de conséquences, tant sur un plan financier que sur un plan humain.

Du côté du bailleur, il est parfois nécessaire de mettre rapidement un terme à une situation qui s'aggrave mois après mois, par exemple en cas de défaillance répétée dans le paiement des loyers, de sous-location irrégulière du bien ou de défaut d'assurance.

L'importance des enjeux milite pour faire appel à un avocat maîtrisant parfaitement la procédure de résiliation des baux commerciaux.

Votre avocat en droit des baux commerciaux à Paris, 1er arrondissement, proche des 2e et 8e arrondissements, saura vous conseiller avant d'agir, puis diriger le procès avec efficacité.

Mon bail est dépourvu de clause résolutoire, puis-je néanmoins agir ?

Il arrive parfois qu'un bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, c'est-à-dire de clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à une obligation déterminée (au premier chef, le paiement des loyers et charges).

Plus fréquemment, il arrive que la clause résolutoire soit incomplète et ne vise pas la faute précisément reprochée au locataire dans votre cas.

Est-il néanmoins possible de solliciter la résiliation du bail en justice dans ces hypothèses ?

Avant la récente réforme du Code civil, l'ancien article 1184 le permettait.

Désormais, ce sont les articles 1224 et 1227 du Code qui fondent une action en ce sens.

Le premier de ces textes dispose que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice".

Le nouvel article 1227 du Code civil prévoit quant à lui que "la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice".

Ainsi, même en l'absence de clause résolutoire, le bailleur peut demander en justice la résiliation d’un bail pour non respect par le locataire de ses obligations contractuelles essentielles, en premier lieu le défaut de paiement du loyer (art. 1728 2° c. civ.), et ce après mise en demeure restée infructueuse, sauf urgence (art. 1226 al. 1 c. civ.).

Mais si elle n'empêche pas l'action, l'absence de clause résolutoire (ou sa mauvaise rédaction) la rendra plus incertaine car il appartiendra alors au juge d'apprécier si la faute du locataire est "suffisamment grave" pour justifier une résiliation du bail ; à la place, il pourra "ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts" (art. 1228 c. civ.).

L'examen du dossier par un avocat expérimenté en droit des baux commerciaux vous permettra de mesurer les chances de succès d'une action au vu du dernier état de la jurisprudence, et d'agir en toute sécurité juridique. 

Quel est l'intérêt d'une clause résolutoire ?

On désigne par clause résolutoire la stipulation du bail qui précise que telle ou telle infraction sera sanctionnée par la résiliation automatique du contrat, après délivrance d'un commandement de payer infructueux dans le cas des baux commerciaux.

Une attention particulière doit être apportée à la rédaction de la clause résolutoire car il est impératif d'identifier précisément les obligations contractuelles qu'elle sanctionne.

En effet, la jurisprudence interprète strictement ces clauses, refusant toute lecture extensive.

Ainsi, lorsqu'il est uniquement prévu que le bail sera résilié automatiquement à défaut de paiement du loyer, cela n'inclut pas le défaut de paiement des charges : le cas échéant, seule une action en résiliation judiciaire sera possible, avec la marge d'appréciation laissée au juge dans cette hypothèse quant à la gravité de l'infraction.

L'intérêt d'une clause résolutoire est, précisément, de retirer au Tribunal tout pouvoir d'appréciation : dès lors que la méconnaissance d'une obligation visée au sein de la clause résolutoire est établie (non paiement du loyer, défaut d'assurance, sous location irrégulière,...) et que cette dernière a été régulièrement mise en oeuvre (ce qui implique la délivrance d'un commandement de payer répondant aux exigences légales et jurisprudentielles), le juge devra constater la résiliation du bail.

Au demeurant, ce principe traditionnel a été sérieusement fragilisé par le législateur ces dernières années.

S'agissant des impayés locatifs, en particulier, l'existence d'une clause résolutoire n'interdit plus au Juge, même si le défaut de paiement est établi, de suspendre la résiliation et d'accorder un échéancier au locataire qui, s'il est respecté, lui permettra de sauver le bail.

Ces considérations peuvent conduire à privilégier une solution amiable, si elle est envisageable, prenant la forme d'un accord formalisé au sein d'un protocole qui pourra, le cas échéant, être homologué en Justice.

Cette solution alternative présente l'avantage d'éviter une procédure et de maîtriser l'échéancier (qui n'est plus fixé unilatéralement par le Juge mais par les parties), tout en ayant un accord exécutoire de par son homologation, qui pourra donc permettre de mettre en oeuvre des procédures de saisies et d'expulsion en cas de non respect.

Chaque situation doit faire l'objet d'une appréciation propre, car aux circonstances de chaque affaire répond une solution spécifique.

Votre avocat praticien des baux commerciaux, rompu à la pratique des procédures de résiliation, saura vous conseiller et vous proposer éventuellement des alternatives efficaces au contentieux, ou mener la procédure en toute sécurité si telle est la meilleure solution.

Que faire en cas de non paiement des loyers ?

Sans surprise, le défaut de paiement des loyers constitue la principale source de contentieux en matière de baux commerciaux.

Du côté du bailleur, il est impératif de sécuriser la procédure dès les premières démarches, en adressant dans un premier temps une mise en demeure ou un commandement de payer, selon le cas, répondant aux conditions de validité posées par le législateur et la jurisprudence.

Autre alternative : la possibilité de procéder à une saisie conservatoire sur les comptes du locataire, afin d'éviter une soustraction volontaire d'actif en cours de procédure, sera de nature à rassurer le bailleur et, éventuellement, à provoquer une discussion.

La stratégie et la procédure à suivre dépendront de chaque dossier : présence ou absence de clause résolutoire au sein du bail, ancienneté et montant de l'impayé, situation financière du locataire, ouverture éventuelle d'une procédure collective (qui imposera de vérifier ou d'effectuer une déclaration de créance si le délai est encore ouvert), bonne au mauvaise foi du locataire, possibilité d'arrangement amiable...

Parfois, la fragilité de la clause résolutoire et le faible montant de l'impayé conduiront à privilégier une solution amiable, par la rédaction d'un protocole d'accord qui pourra être soumis à l'homologation du Tribunal pour lui conférer force exécutoire.

A l'inverse, l'insolvabilité du locataire et l'importance de la dette pourront imposer d'engager un contentieux sans tarder, afin d'obtenir une résolution rapide du bail avec expulsion, et arrêter ainsi l'hémorragie. 

En tout état de cause, il convient d'être réactif en réagissant dès les premiers impayés.

Du côté du locataire, une prise de contact rapide avec le bailleur pour expliquer la situation et le rassurer sur un retour à meilleure fortune, permettra parfois d'éviter l'engagement d'une procédure en résiliation ; et si cette solution ne peut être évité, l'examen des actes délivrés pourra parfois ouvrir la voie à une contestation efficace de la procédure.

Votre avocat en droit des baux commerciaux à Paris 1er vous aiguillera afin d'agir rapidement et efficacement, au mieux de vos intérêts financiers et des particularités de votre dossier.

Comment réagir face à une sous-location irrégulière ?

L'article L. 145-31 du Code de commerce pose un principe d'interdiction de la sous-location en matière de bail commercial.

Il n'en va autrement que si cette sous-location est autorisée par le bail ou par le bailleur et, en tout état de cause, ce dernier doit être appelé à participer au contrat de sous-location.

La Jurisprudence se montre particulièrement sévère à l'encontre du preneur qui s'est livré à une sous-location irrégulière, considérant majoritairement qu'il s'agit d'une infraction grave justifiant la résiliation du bail.

En outre, si le loyer de la sous-location est plus élevé que le loyer principal, le bailleur peut solliciter une augmentation de ce dernier.

Mais la mise en oeuvre de ces principes s'avère parfois délicate sur un plan probatoire car il incombe au bailleur de prouver l'existence d'une sous-location, le cas échéant pour un loyer supérieur.

Des solutions existent cependant.

Notamment, des témoignages peuvent permettre d'obtenir sur requête l'autorisation judiciaire de faire intervenir un Huissier de Justice pour pénétrer dans les lieux loués et constater la sous-location et ses modalités.

A ce stade, la procédure n'est pas contradictoire car, précisément, la requête (à la différence de l'assignation) est une procédure engagée unilatéralement à l'insu du preneur ; il importante en effet de ménager un effet de surprise afin que le locataire ne prenne pas des mesures de nature à empêcher l'Huissier de constater la sous-location.

Cette requête devra être rédigée avec soin, s'agissant tant de sa motivation et des pièces produites, que de la mission qu'il sera demandé au Juge de confier à l'Huissier.

Ensuite, muni du procès-verbal de constat dressé par l'Huissier, le bailleur pourra efficacement saisir le Tribunal d'une action en résiliation, doublée le cas échéant d'une demande indemnitaire en cas, notamment, de sous-location à un loyer supérieur au loyer principal.

A ce stade, une véritable stratégie devra être définie en fonction des termes du bail (notamment, de la qualité de la clause résolutoire, qui pourrait permettre une action plus rapide en référé si elle est suffisamment précise) et des incidences financières de la sous-location (par exemple, si le sous-loyer n'est pas beaucoup plus élevé que le loyer principal, il pourra être préférable d'axer dans un premier temps la procédure uniquement sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, dans un souci d'efficacité).

Votre avocat en droit des baux commerciaux, maîtrisant les procédures de résiliation, saura vous assister dans la préparation du dossier, la définition d'une stratégie efficace et sa mise en oeuvre en toute sécurité juridique.

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