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Avocat renouvellement de bail commercial à Paris 1er arrondissement

Maître PALMIERI, Avocat au Barreau de Paris implanté dans le 1er arrondissement, vous conseille au stade du renouvellement de votre bail commercial et vous assiste pas à pas tant en amont d'un contentieux qu'au cours d'un procès.

Vous êtes bailleur ou preneur à bail commercial et souhaitez prendre les devants à l'approche du terme contractuel ?

Votre bail commercial est expiré et vous vous interrogez sur vos droits et d'éventuelles opportunités à saisir ?

Vous désirez engager un procès, ou avez été assigné et recherchez un avocat pour vous assister et vous représenter ?

Votre avocat en droit des baux commerciaux saura vous accompagner en tenant compte de vos impératifs et au mieux de vos intérêts.

Mon bail commercial arrive à terme, dois-je demander son renouvellement ?

Au terme du bail, les parties peuvent en solliciter le renouvellement ; à défaut, il continuera à se poursuivre, passant de neufs ans à dix, puis onze,... On parle ici de tacite prolongation, à la différence notamment du régime des baux d'habitation qui est celui d'un renouvellement tacite : le bail d'habitation arrivé à terme se renouvelle pour une durée identique et aux mêmes conditions (ainsi, au terme d'un bail d'habitation de trois ans, un nouveau bail de trois ans va débuter, qui sera lui-même suivi d'un nouveau bail de trois ans à expiration).

Le bailleur peut, à l’issue du bail, six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, délivrer un congé au locataire avec offre de renouvellement.

Le locataire dispose lui aussi de la faculté de solliciter le renouvellement du bail, dans les six mois avant terme si le bailleur est resté inactif avant lui, puis à tout moment après terme.

Obtenir le renouvellement du bail permet de sécuriser la relation.

Cet objectif est particulièrement apprécié par le locataire, pour qui il est toujours précieux de savoir que le principe du renouvellement est acquis faute pour le bailleur de s'y être régulièrement opposé dans les trois mois suivants la demande qui lui en a été faite. Le cas échéant, seul le montant du loyer de renouvellement pourra encore être discuté, dans le délai de prescription biennal de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

En outre, si par l'effet de sa continuation le bail parvient à dépasser une durée effective de douze années, le loyer pourra être déplafonné (art. L. 145-34 alinéa 3 du Code de commerce).

L'écoulement du temps est donc dangereux pour le preneur, qui aura ainsi tout intérêt, en principe, à solliciter un renouvellement.

Mais la situation sera différente s'il risque un déplafonnement à l'expiration du délai de neuf ans, notamment en raison d'une modification des facteurs locaux de commercialité : dans ce cas, le preneur pourrait avoir intérêt à garder le silence pour conserver, aussi longtemps que possible, le bénéfice du loyer actuel ; tandis que, à l'inverse, le bailleur pourrait avoir intérêt à déclencher la procédure de renouvellement...

Une appréciation au cas par cas s'impose compte tenu des subtilités de la matière et des enjeux financiers qui peuvent être considérables même à l'échelle d'un commerce modeste.

Votre avocat à Paris 1er arrondissement, rompu à la pratique des baux commerciaux, saura vous dispenser un conseil personnalisé et adapté à votre situation.

Le bailleur peut-il s'opposer au renouvellement d'un bail commercial ?

Le droit pour le locataire commercial d'obtenir le renouvellement de son bail à son terme est d'ordre public.

Cela signifie qu'aucune clause du bail ne peut l'en priver.

Mais encore faut-il qu'il respecte les conditions d’application du statut des baux commerciaux : à défaut, il ne peut plus se prévaloir de ce régime protecteur, dont fait partie le droit au renouvellement.

Ainsi, pour bénéficier du droit au renouvellement le preneur doit, au moment du renouvellement, remplir les conditions posées par l'article L. 145-1 du Code de commerce, à savoir : 

  • Exploiter un fonds commercial ou artisanal dans les lieux loués ,
  • Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés et au répertoire des métiers,
  • Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués,
  • Avoir exploité le fonds de commerce de manière effective au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail.

Corrélativement, le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail si une de ces conditions n'est pas remplie au moment de son expiration, et ce sans avoir alors à verser la moindre indemnité au locataire ; pour le bailleur, une telle opportunité est à saisir le cas échéant.

Si ces conditions sont satisfaites, le bailleur peut toujours s'opposer au renouvellement du bail mais à charge, cette fois, d'indemniser le preneur du préjudice généré par sa décision de reprendre les lieux loués.

Il devra ainsi verser une indemnité, appelée indemnité d'éviction, qui apparaît comme la contrepartie du droit au renouvellement accordé au preneur.

En définitive, il est primordial de procéder à une analyse fine et approfondie de chaque dossier afin de vérifier les différentes hypothèses qui peuvent se présenter et qui sont susceptible de changer radicalement la solution de l'affaire.

Le recours à un avocat maîtrisant parfaitement cette matière riche, vous permettra de faire valoir vos droits ou, éventuellement, de vous sortir d'une situation périlleuse.

A quoi correspond l'indemnité d'éviction ?

Au terme du contrat, le bailleur ne peut en principe refuser le renouvellement du bail qu’en versant au preneur, aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; il n'en va autrement que si le preneur ne remplit plus les conditions posées par l'article L. 145-1 du Code pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, ou s'il a commis une faute grave justifiant la résiliation du bail à ses torts et sans indemnité.

Ces principes, fermement établis, font du bail commercial un « carcan » pour le bailleur qui, sauf exception, ne peut s’en libérer avant terme, à tout le moins avant neuf ans, et même, alors, qu’au prix d’une indemnité d’éviction.

En outre, la Jurisprudence considère qu'il n'est pas permis au bailleur d'échapper à son obligation de paiement d’une indemnité d’éviction en offrant au preneur un local de remplacement : seul le versement d'une indemnité est admis (Cass. Civ. 3ème , 1er février 1989, n°87-17063, Bull. Civ. III, n°27, p.16).

L’offre d’un local de remplacement peut certes être proposée dans le cadre d’une négociation amiable avec le locataire ; mais elle ne peut être imposée à ce dernier et, surtout, ne peut motiver régulièrement un congé qui, le cas échéant, serait nul.

Le bailleur doit savoir, avant de s'engager dans un bail commercial ou s'il lui prend le désir de récupérer les lieux loués, qu'il s'exposera à devoir indemniser le locataire de la perte de son exploitation.

L'article L. 145-14 du Code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction, qui doit être "égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement""comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

Ainsi, outre les frais exposés dans le cadre du déplacement du fonds de commerce (déménagement, droits de mutation), le bailleur devra supporter les pertes financières générés par l'interruption (en cas de déménagement) ou l'arrêt définitif de l'exploitation, ainsi que les éventuelles indemnités de licenciement (en cas d'arrêt d'activité ou de déplacement lointain).

En fonction du commerce considéré et des possibilités de réinstallation, cette indemnité peut donc s'avérer très élevée. 

Au demeurant, la menace doit être appréciée au cas par cas.

En effet, il existe des hypothèses dans lesquelles la reprise des lieux loués aura peu d'impact sur le fonds de commerce du locataire.

Tel est le cas, concrètement, lorsque l'emplacement n'a pas d'importance pour l'activité et que la clientèle sera conservée malgré un déménagement (cas d'un grossiste, par exemple).

Alors, l'indemnité due par le bailleur ne sera pas une indemnité de "remplacement" couvrant la perte du fonds, mais une simple indemnité de "transfert", correspondant aux frais occasionnés par le déplacement (frais de déménagement stricto sensu augmentés, le cas échéant, de la valeur du droit au bail, c'est-à-dire l'infériorité théorique du loyer en cours par rapport au marché actuel, correspondant en fait au surplus de loyer que le preneur devra supporter pour retrouver un local similaire).

Votre avocat expérimenté en droit des baux commerciaux à Paris, dans le 1er arrondissement intervenant en Île-de-France, vous aidera à prendre la mesure de la situation et à définir une stratégie adaptée

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