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Avocat en droit des baux d'habitation à Paris

Avocat au Barreau de Paris implanté dans le 1er arrondissement, Maître PALMIERI vous conseille et vous assiste dans la rédaction ou l'interprétation de baux d'habitation, ainsi que de leurs avenants éventuels.

Vous envisagez de mettre un appartement ou un pavillon en location et souhaitez être assisté dans la rédaction du bail ?

Vous être bailleur, administrateur de biens ou locataire et voulez faire vérifier la régularité d'un bail d'habitation, soit avant signature, soit après, afin de déceler d'éventuelles irrégularités, faire modifier ou ajouter certaines clauses ?

Vous avez signé un bail et vous interrogez sur la régularité ou le sens d'une stipulation ?

En cours de contrat ou à terme, vous souhaitez modifier certaines clauses par le biais d'un avenant ou au sein de l'acte de renouvellement ? 

Votre avocat en droit des baux d'habitation vous donnera des conseils avisés correspondant à votre situation, et garantira la rédaction d'un acte efficace dans le respect de vos intérêts.

Pourquoi faire appel à un avocat pour rédiger un bail d'habitation ou un avenant ?

En matière de baux d'habitation, les modèles sont nombreux et il peut être tentant de se passer des services d'un professionnel du droit.

Cette faculté n'a rien d'illégal ; mais il faut en mesurer le risque.

Ici plus qu'ailleurs, la réglementation évolue régulièrement et ne laisse aucune place à l'erreur : les multiples règles d'ordre public ne tolèrent nul écart au sein du bail.

En outre, les pièces à annexer au bail sont nombreuses et doivent correspondre à la situation de chaque bien (notice informative,état des lieux d'entrée,attestation d'assurance, dossier de diagnostics techniques immobiliers, énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication, éventuellement copie de la convention Anah ou d'un extrait du règlement de copropriété...).

Désormais, une grille de vétusté peut également être insérée à l'état des lieux d'entrée, qui déchargera le locataire du coût de remplacement des éléments listés, passé le délai d'usure mentionné pour chacun.

Au regard de la complexité de la réglementation, faire appel à un avocat expérimenté et à la pointe des réformes, fréquentes en la matière, garantira la régularité du bail et protégera les parties de sa remise en cause ultérieure, en cours d'exécution.

L'intervention d'un professionnel du droit évitera également de subir, pendant des années, les effets d'une clause irrégulière,dont l'illégalité n'aurait pas été connue jusqu'alors.

Cette sécurité juridique sera également apportée aux éventuels actes annexes au bail, tels que les cautionnements, qui sont soumis à des conditions de fond et à un formalisme précis, pouvant conduire à la nullité de l'acte et, par conséquent, à la perte de cette garantie pour le bailleur.

Enfin, même si la marge de manœuvre est étroite pour le rédacteur d'acte, compte tenu des nombreuses dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, elle n'est pas nulle.

Sur ce point également, l'assistance d'un avocat praticien permettra de compléter les clauses types dans un sens plus favorable à l'une des parties.

Par exemple, il est d'usage de prévoir que, en cas de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l'occupant sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif.

Mais en cas de pluralité de locataires, peu de baux prévoient leur solidarité dans le paiement de cette indemnité d'occupation : le cas échéant, le départ d'un locataire ne laissera au bailleur que la possibilité d'actionner celui restant pour le paiement des indemnités d'occupation, lequel sera le plus souvent insolvable...

Avoir recours à un avocat rompu à la pratique des baux d'habitation permet d'obtenir la rédaction d'un bail adapté à sa situation particulière et protecteur de ses intérêts.

L'ajout d'un colocataire sur le bail peut-il être imposé au bailleur ?

Il arrive qu'au cours du bail, le locataire souhaite faire ajouter un nouvel occupant au sein du contrat.

En application de l'article 1751 du Code civil, cette demande est de droit et ne peut être refusée par le bailleur si elle émane d'un couple marié ou pacsé.

En dehors de ces hypothèses, le bailleur peut refuser l'ajout d'un nouveau locataire.

Du reste, cette décision doit être pesée car il peut être de l'intérêt du bailleur d'accepter, pour bénéficier d'un nouveau redevable du loyer et des charges, et multiplier ainsi les patrimoines débiteurs.

Mais attention : la solidarité entre les locataires devra être expressément prévue au sein de l'avenant de colocation ; à défaut, les colocataires ne seront pas solidaires dans le règlement du loyer et des charges.

Il sera opportun, dans cet esprit, d'étendre la solidarité au paiement des éventuelles indemnités d'occupation qui seraient dues en cas de résiliation du bail.

Votre avocat en droit immobilier à Paris 1er arrondissement, saura vous conseiller sur ce point.

La plupart du temps, la demande de colocation est présentée de bonne foi par le locataire, qui souhaite simplement partager la charge du loyer.

Parfois, cependant, il s'agit en réalité d'organiser un transfert d'occupant à l'insu du bailleur, qui verra son locataire initial quitter les lieux quelques temps après l'arrivée du nouveau.

Parfois, encore,le bailleur se verra reprocher le fait que le logement ne répond désormais plus aux normes de décence, compte tenu de l'augmentation des occupants...

La prudence est donc de mise.

Les conseils d'un avocat pratiquant régulièrement le droit des baux d'habitation, en connaissance de la réglementation et des dernières positions de la jurisprudence, garantiront la rédaction d'un avenant fiable et exploitable en cas de contentieux.

Les réformes législatives s'appliquent-elles aux baux d'habitation en cours ?

La législation en matière de baux d'habitation est d'ordre public, ce qui signifie qu'elle s'impose aux parties.

Concrètement, il n'est donc pas possible d'insérer au sein d'un bail d'habitation des clauses contraires à la loi du 6 juillet 1989 : le cas échéant, le juge les tiendrait en échec en les réputant non écrites.

Cependant, la réglementation étant changeante, qu'en est-il d'un bail qui était conforme aux règles en vigueur lors de sa signature, mais devient illégal du fait des modifications législatives survenues postérieurement ?

La réponse à cette question impose de se référer aux dispositions transitoires de la loi modificative, c'est-à-dire à l'article de cette loi qui, précisément, détermine les modalités de son entrée en vigueur.

Ainsi, la loi ALUR du 24 mars 2014 (qui a modifié celle du 6 juillet 1989) précise en son article 14 que "les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables", tout en énumérant ensuite certaines modifications s'appliquant immédiatement, y compris, donc, aux baux en cours.

Mais parfois, le législateur omet de préciser les conditions d'entrée en vigueur d'une modification ; il appartient alors à la jurisprudence de dire si les baux en cours sont concernés.

Ainsi, la Cour de cassation a considéré que la faculté nouvellement offerte au juge, par la loi ALUR précitée, d'accorder au locataire défaillant un échéancier de trois ans (au lieu de deux jusqu'alors) pour régler sa dette de loyer, s'appliquait même aux baux antérieurs à cette loi (Cass. avis, 16 févr. 2015, n° 14-70011).

En définitive, la question de l'application d'une modification législative à un bail d'habitation en cours peut s'avérer épineuse et nécessiter l'intervention d'un professionnel du droit.

Votre avocat en droit des baux d'habitation sera en mesure de vérifier ce point dans votre cas particulier et de vous conseiller avant d'entreprendre des démarches, dans un souci d'efficacité et de sécurité juridique.

 

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