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Avocat rédaction de l'acte  à Paris 1er arrondissement

Maître PALMIERI, Avocat au Barreau de Paris dans le 1er arrondissement de Paris, vous écoute et vous assiste dans la rédaction des baux commerciaux et de leurs éventuels avenants ou renouvellements.

Vous êtes bailleur, locataire ou gestionnaire de bien et souhaitez être assisté dans le cadre de la rédaction d'un bail commercial ? 

Vous vous interrogez sur la régularité d'une clause ?

Vous devez rédiger un avenant ou un renouvellement de bail et voulez saisir l'occasion pour insérer de nouvelles stipulations ou mettre le contrat en conformité avec la réglementation en vigueur ?

Recourir aux services d'un avocat intervenant fréquemment en matière de baux commerciaux vous permettra de sécuriser la rédaction des actes et d'obtenir des conseils utiles sur les ajouts que vous pourrez insérer à votre avantage.

Le statut des baux commerciaux laisse-t-il une marge de manœuvre aux parties dans la rédaction du bail ?

L'article L. 145-15 du Code de commerce désigne les articles du Code qui sont d'ordre public, c'est-à-dire les règles qui s'imposent aux parties et auxquelles il est impossible de déroger.

Il s'agit : 

  • De la durée minimale du bail (de neuf ans) et des modalités de congé,
  • De la révision du loyer en cours de bail, 
  • De l'obligation d'établir un état des lieux en début de bail,
  • Des charges locatives,
  • De l'encadrement des clauses résolutoires,
  • Du régime de la déspécialisation (correspondant à un changement ou à un ajout d'activité par le locataire).

Dans les grandes lignes, ce statut garantit au preneur une durée minimale et un droit au renouvellement (ou au paiement d'une indemnité d'éviction à défaut), et pendant le cours du bail, le protège de révisions de loyer excessives ou de charges devant raisonnablement être supportées par le bailleur.

Mais, même si l'ordre public s'étend, dernièrement avec la loi PINEL du 18 juin 2014, il ne s'agit, fondamentalement, que de garde-fous : à l'intérieur de ce carcan impératif, il reste possible de discuter et de négocier de nombreuses clauses dans un sens plus ou moins favorable à l'une ou l'autre partie.

Ainsi, par exemple, l'article L. 145-40-2 du Code qui identifie les charges ne pouvant être imputées au locataire, précise toutefois que "peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement".

Les parties sont donc libre d'insérer une clause en ce sens, ou de ne pas le faire, auquel cas la taxe foncière ne pourra être réclamée au preneur.

Autre exemple : l'article L. 145-34 du Code de commerce n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir que le loyer du bail renouvelé ne sera pas plafonné mais fixé automatiquement à la valeur locative.

Peuvent également être négociées la durée du bail (la durée de neuf ans n'étant qu'un minimum), l'insertion d'une clause d'indexation du loyer, d'une clause de non concurrence ou d'exclusivité au profit du preneur, d'une clause encadrant la réalisation de travaux par le locataire ou une éventuelle sous-location, ou encore les fautes sanctionnées par une clause résolutoire...

En réalité, les points qui peuvent être intégrés ou façonnés sont très nombreux. 

L'assistance de votre avocat dans le 1er arrondissement, connaissant le détail de la réglementation et de la Jurisprudence rendue en matière de baux commerciaux vous permettra d'obtenir la rédaction d'actes en votre faveur et dont, aujourd'hui ou demain, vous pourrez tirer un bénéfice certain. 

Quel est le rôle d'un avocat rédacteur ?

Demander à un avocat de rédiger un bail commercial, un avenant ou un renouvellement de bail, ce n'est pas uniquement lui demander de tenir la plume sous la dictée.

Certes, la rédaction de l'acte par un avocat averti apportera indéniablement en termes de sécurité juridique et d'efficacité des clauses qui seront dépourvues d'ambiguïté et dont la légalité ne pourra être remise en cause.

Mais la valeur ajoutée de l'avocat est avant tout dans le conseil et la discussion.

Votre avocat à Paris, sera à l'écoute et pourra suggérer l'insertion de clauses répondant à vos attentes et à vos impératifs immédiats.

Il pourra également vous conseiller pour l'avenir, notamment en anticipant d'ores et déjà sur le terme du bail, sur une future sous-location ou sur la réalisation de travaux à l'avenir, par certaines stipulations dont vous mesurerez le bénéfice quelques années plus tard.

Encore, il vous mettra en garde sur des clauses dangereuses dont vous n'aurez peut-être pas mesuré toute la portée.

Enfin, votre avocat pourra faire office d'intermédiaire et conduire efficacement des négociations avec un professionnalisme et une assurance qui pourront faire la différence et vous permettre de signer un acte avec satisfaction.

Quels sont les diagnostics à annexer au bail ?

Depuis plusieurs années, le législateur multiplie les informations à communiquer sous forme d'acte à annexer aux contrats.

Le domaine des baux commerciaux n'échappe pas à cette évolution.

Doivent ainsi être obligatoirement annexés au bail : 

  • Un état des lieux contradictoire, qui doit être dressé lors de la prise de possession du local et renouvelé lors de la restitution des clefs ;
  • Un état prévisionnel des travaux effectués les 3 dernières années et un état prévision des travaux prévus sur les 3 prochaines années.

En outre, si une partie des lieux loués est affectée à un usage d'habitation, devra être annexé un diagnostic de performance énergétique, auquel s'ajoutera un diagnostic amiante si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1997, et un état des risques naturels et technologiques si l'immeuble se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.

Enfin, si la surface du local excède 2000m², sera également obligatoire une annexe environnementale comportant la liste des équipements existants dans le bâtiment relatif au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ; la consommation annuelle énergétique des équipements ; la consommation annuelle d’eau des locaux loués, et la quantité annuelle de déchets si le bailleur en assure le traitement.

En dehors de ces documents, il est recommandé d'annexer un plan des locaux (en complément de la désignation dans le corps de l'acte, ce qui pourra éventuellement permettre de vérifier la réalisation de travaux par le preneur en cours de bail), et une copie du règlement de copropriété le cas échéant.

Votre avocat pour la rédaction des baux commerciaux à Paris, dans le 1er arrondissement, saura constituer un dossier complet et vous conseiller des intervenants fiables afin de réaliser les diagnostics requis par la loi.

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