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Indemnisation d'éviction bail commercial Paris 1er arrondissement

Votre Avocat au Barreau de Paris implanté dans le 1er arrondissement, Maître Palmieri, vous aide à prendre la mesure du risque afférent au versement ou à la perte d'une indemnité d'éviction, tant dans son principe que dans son montant.

Vous êtes locataire dans le cadre d'un bail commercial et venez de recevoir un congé ou un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, ou proposant une indemnité insuffisante ? 

Vous êtes bailleur et souhaitez savoir si une indemnité est due au locataire ou peut être évitée, et si elle sera conséquente le cas échéant ? 

L'enjeu financier impose de ne pas faire l'économie d'un avocat expérimenté en matière de droit des baux commerciaux.

L'indemnité d'éviction est-elle incontournable ?

Le statut des baux commerciaux, indéniablement protecteur du locataire commercial, encadre la relation contractuelle sur plusieurs points essentiels (le loyer, les charges, la mise en oeuvre d'une clause résolutoire...) par des dispositions d'ordre public.

L'un des sujets d'importance régit par la loi concerne la durée du bail (au minimum de 9 ans) et son corolaire, le terme du contrat. Il est en effet apparu indispensable de protéger le locataire non seulement durant l'exécution du bail mais également à son expiration, en lui accordant un droit au renouvellement.

Il reste néanmoins que le bailleur est titulaire d'un droit de propriété qui, lui aussi, doit être respecté, ce qui interdit de lui empêcher radicalement de retrouver l'usage de son bien.

Au bilan, le droit au renouvellement du locataire s'est doublé d'une alternative consistant en la possibilité pour le bailleur de récupérer les lieux loués, moyennent le versement d'une indemnité dite d'éviction, en ce sens qu'elle a pour objet de réparer le préjudice généré par le départ forcé du locataire. 

Le texte de référence sur ce point est l'article L. 145-14 du Code de commerce, qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail à condition de "payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement".

Ce texte étant d'ordre public, il n'est pas possible de prévoir dans le bail qu'aucune indemnité d'éviction ne sera due au locataire : le cas échéant, cette clause serait inefficace et réputée non écrite par le Juge en cas de procédure.

Au demeurant, le principe du versement d'une indemnité d'éviction souffre de plusieurs exceptions.

Ainsi, l'indemnité d'éviction n'est pas due si l'immeuble doit faire l'objet d'une démolition compte tenu de son insalubrité, hypothèse distincte de la reconstruction hors insalubrité qui autorise, tout au plus, la fourniture d'un local de remplacement au lieu du versement d'une indemnité (art. L. 145-18 c. com.)

Mais en pratique, ce sont surtout les cas de faute grave du locataire ou sa perte du droit au statut qui permettent d'échapper au paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur le premier point, l'article L. 145-17 du Code de commerce prévoit expressément que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité (...) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant".

L'absence de paiement des loyers, le constat d'une sous-location irrégulière, un défaut d'assurance ou d'entretien manifeste des lieux loués pourront ainsi constituer une faute justifiant la résiliation du bail aux torts du locataire, donc sans indemnité.

Il importera de constituer un dossier solide en amont, sans oublier de mettre préalablement le locataire d'avoir à régulariser la situation dans un délai d'un mois si la faute reprochée consiste en l'inexécution d'une obligation contractuelle ou en la cessation d'exploitation du fonds de commerce.

Indépendamment de toute faute, l'indemnité d'éviction constituant le pendant du droit au renouvellement, le preneur ne peut y prétendre s'il perd ce droit.

Or, le droit au renouvellement n'est accordé au preneur que s'il remplit les conditions d'application du statut des baux commerciaux posées par l'article L. 145-1 du Code de commerce, à savoir :

  • être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, étant précisé que l'activité exploitée dans les lieux loués doit correspondre à celle enregistrée,
  • exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués.

L'article L. 145-8 du Code ajoute que le droit au renouvellement n'est ouvert que si le preneur est propriétaire du fonds de commerce attaché aux locaux loués (question qui se posera notamment en cas de sous-location) et l'a exploité durant au moins les trois dernières années (sauf motif légitime et non imputable au locataire pouvant justifier un arrêt provisoire de l'exploitation).

Ainsi, même en l'absence de faute du preneur, le droit au renouvellement et, par conséquent, au bénéfice d'une indemnité d'éviction, pourra lui être dénié si le bailleur parvient à établir qu'il ne satisfait pas aux conditions ci-dessus.

L'enjeu est de taille, le montant de l'indemnité pouvant être important pour le bailleur, et nécessaire au preneur afin de pouvoir se réinstaller.

Cette considération, ajoutée aux difficultés techniques de la matière, impose de faire appel à un avocat rompu à la pratique des baux commerciaux, qui saura mesurer les risques et souligner les opportunités à saisir dans votre cas particulier.

A quoi correspond l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction a pour objet d'indemniser le locataire de la totalité du préjudice que lui cause l'obligation de quitter les lieux loués, suite à un refus de renouvellement du bail.

Elle a donc un spectre particulièrement large.

Dans cet esprit, l'article L. 145-14 alinéa 2 du Code de commerce précise que l'indemnité d'éviction "comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

L'indemnité d'éviction, à la charge du bailleur, comprend donc les frais de déplacement au sens strict (frais de déménagement et droits de mutation éventuels) mais également "la valeur marchande du fonds de commerce".

C'est bien évidemment ce dernier poste de préjudice qui est le plus redouté en pratique par les bailleurs.

Malgré l'enjeu, il n'existe pas de méthode d'évaluation prédéterminée pour évaluer la valeur du fonds de commerce.

Dans les faits, les experts et les juges retiennent la méthode qui leur semble la plus adaptée en fonction de la branche d'activité considérée (hôtellerie, restauration...).  

Le chiffre d'affaires (en général sur les trois dernières années) est bien souvent déterminant, mais il peut arriver que la valeur du droit au bail (qui correspond, dans les grandes lignes, au surcoût que devra supporter le locataire pour occuper un local du même type compte tenu des prix du marché au moment de l'éviction), soit supérieure à la valeur du fonds.

Tel est le cas, par exemple, si le chiffres d'affaires est modeste mais que le locataire occupe un local bénéficiant d'une situation exceptionnelle pour un faible loyer : alors, l'indemnité sera surtout constituée par la perte de ce bail, plus que par l'arrêt de l'activité, et correspondra donc à la valeur du droit au bail.

Tel est le cas, encore, s'il apparaît que l'emplacement est sans incidence sur le commerce considéré, qui peut être déplacé sans que cela n'ait d'incidence sur la clientèle (cas des sociétés de transports routiers ou des grossistes, par exemple).

Dans cette hypothèse également, l'indemnité d'éviction sera une simple indemnité de transfert, qui couvrira uniquement les frais de déménagement au sens large, mais non la perte du fonds de commerce.

Enfin, pourront s'ajouter des indemnités dites "accessoires", telles que les indemnités de licenciement de salariés (en cas d'arrêt de l'activité ou de déplacement lointain), les frais de résiliation des contrats en cours auprès des différents fournisseurs et prestataires, l'indemnité causée par la perte de logement lorsque le bail commercial incluait un local d'habitation, la perte éventuelle d'activités accessoires...

La matière est riche et chaque situation nécessite une approche personnalisée, en fonction de la branche d'activité considérée et des caractéristiques particulières du dossier.

Votre avocat en droit des baux commerciaux à Paris 1er arrondissement, et en Île-de-France, vous éclairera sur la méthodologie à appliquer et saura mettre en oeuvre une stratégie vous permettant de tirer le meilleur parti de la situation.

Comment estimer concrètement le montant d'une indemnité d'éviction ?

Le montant de l'indemnité d'éviction est toujours la grande inconnue lorsque, au terme du bail, un refus de renouvellement se dessine.

Calculer une indemnité d'éviction implique non seulement d'explorer les stipulations du bail et les lieux loués, mais encore de maîtriser la méthodologie propre à chaque branche d'activité et de trouver des termes de référence pertinents pour l'estimation de la valeur du droit au bail.

En pratique, il est nécessaire de faire appel à un expert.

Les juges y ont d'ailleurs systématiquement recours, mais les parties peuvent, en amont de la procédure, recourir à une expertise privée (ensemble ou chacun de son côté), afin de formuler une offre ou même, pour le bailleur, d'apprécier l'opportunité d'un refus de renouvellement.

Au demeurant, il serait périlleux de se fier aveuglément à ce technicien : les enjeux financiers imposent une relecture attentive de ses conclusions, et ce qu'il s'agisse d'une expertise privée ou judiciaire.

La connaissance du dossier ou du dernier état de la Jurisprudence pourra permettre de faire amender le rapport dans un sens plus favorable, en relevant un élément qui devait être corrigé.

En vous conseillant, avant l'engagement d'une procédure, un expert déjà éprouvé et qui aura fait la preuve de sa fiabilité, puis en suivant étroitement son intervention ou celle de l'expert judiciaire le cas échéant, votre avocat en droit des baux commerciaux à Paris garantira la remise d'un rapport préservant vos intérêts et qui pourra faire l'objet d'une exploitation fructueuse.

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