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Avocat déplafonnement du loyer à Paris 1er arrondissement

Avocat en droit de l'immobilier au Barreau de Paris implanté dans le 1er arrondissement, et intervenant en Île-de-France, Maître PALMIERI vous apporte ses connaissances et son expérience en matière de déplafonnement des loyers commerciaux.

Que vous soyez locataire ou bailleur, la question de l'évolution du loyer en cours de bail ou à l'approche du terme contractuel est essentielle.

Si vous êtes preneur, vous pouvez vouloir rediscuter votre loyer à la baisse compte tenu de vos difficultés financières, ou anticiper une éventuelle augmentation de loyer par le bailleur.

Si vous êtes bailleur, à l'inverse, vous pouvez souhaiter étudier les possibilités d'augmenter le loyer en considération des évolutions du commerce ou du quartier.

Quelle que soit l'hypothèse, l'intervention d'un avocat expérimenté en droit des baux commerciaux est seule de nature à garantir l'opportunité de votre choix et l'efficacité de vos démarches.

Le loyer peut-il évoluer au cours du bail ?

Durant le bail commercial, le loyer est susceptible d'évoluer de deux façons, sauf hypothèse d'une renégociation amiable entre les parties.

D'abord, si les parties ont inséré au contrat une clause dite d'indexation (ou d'échelle mobile), prévoyant que le loyer suivra l'évolution d'un indice déterminé, selon une périodicité convenue à l'avance (en pratique annuelle).

En dehors de cette clause, qui doit être prévue au contrat, le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale en application de l'article L. 145-38 du Code de commerce.

A la différence de l'indexation, cette révision triennale n'est pas automatique mais doit faire l'objet d'une demande par l'une des parties ;en revanche, elle est ouverte même si le bail ne le prévoit pas, s'agissant d'une faculté légale.

Enfin, le loyer révisé est plafonné : il ne peut dépasser l'évolution de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Il n'en va autrement que si est rapportée la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité (ouverture d'une station de métro, implantation de nouvelles enseignes, ouverture d'une galerie marchandes, ou à l'inverse dégradation de la commercialité dans la zone) et à condition, encore, que cette modification soit suffisamment importante pour avoir provoqué une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse.

En définitive, que ce soit par le jeu d'une clause d'échelle mobile ou dans le cadre d'une révision triennale, l'évolution du loyer en cours de bail est, en principe, plafonnée aux indices légaux (ILC ou ILAT), sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Votre avocat en droit des baux commerciaux, situé à Paris 1er arrondissement, tiendra compte des particularités de votre dossier afin de mettre en œuvre les démarches les plus adaptées.

Le loyer peut-il être révisé à la baisse ?

Mettant fin à des divergences entre les Juridictions, la Cour de cassation a jugé qu'était nulle une clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse (Cass. Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n°14-24681).

Ainsi, pour être régulière et efficace, la clause d'indexation prévue au sein d'un bail commercial doit pouvoir conduire tant à une augmentation qu'à une diminution du montant du loyer, en fonction de l'évolution de l'indice applicable.

Incidemment, la révision du loyer à baisse, au-delà du jeu de l'indice, pourra être demandée sur le fondement de l'article L. 145-39 du Code de commerce lorsque, par le jeu de cette clause, le loyer aura varié de plus de 25%.

S'agissant de la révision triennale du loyer, les termes de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de commerce fixent un palier au montant du loyer contractuel (ou judiciaire le cas échéant), au-dessous duquel il n'est pas possible de descendre.

Une seule exception est prévue : lorsque le locataire parvient à rapporter la preuve d'une modification (en l'occurrence, une dégradation) des facteurs locaux de commercialité conduisant à une perte de valeur locative de plus de 10% (baisse importante du nombre d'habitants dans le secteur, départ de sociétés laissant des bureaux vacants, fermeture des commerces alentours...). 

Dans ce cas, il pourra solliciter (auprès du bailleur puis, à défaut d'accord, auprès du Juge), que le loyer soit revu à la baisse pour être fixé au montant de la valeur locative. 

Mais il faut insister sur le fait que la preuve d'une baisse de la valeur locative ne suffit pas : encore faut-il prouver que cette baisse est imputable à une modification des facteurs locaux de commercialité, c'est-à-dire à une modification matérielle de l'environnement extérieur au commerce, ayant eu un impact sur le fonds concerné.

Enfin, au terme du bail, le loyer de renouvellement pourra être fixé à la baisse, si une diminution de la valeur locative est établie.

Le recours à un avocat praticien du droit des baux commerciaux, disposant d'une expérience solide en matière de déplafonnement du loyer, vous permettra d'étudier avec confiance ces différentes éventualités et faire le bon choix.

Au terme du bail, son renouvellement permet-il de fixer librement le loyer ?

Le bail arrive à terme et l'une des parties en a demandé le renouvellement. Se pose alors, inévitablement, la question du montant du nouveau loyer.

Disons le d'emblée : les parties ne sont pas libres.

L'article L. 145-34 du Code de commerce pose en principe le plafonnement du loyer de renouvellement dans la mesure de l'évolution de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Il n'en va autrement que si les éléments suivants ont fait l'objet, au cours du bail, d'une "modification notable"

  • Les caractéristiques du local considéré ;
  • La destination des lieux ;
  • Les obligations respectives des parties ;
  • Les facteurs locaux de commercialité.

En pratique, l'appréciation de ces modifications et de leur caractère "notable" pour le fonds considéré passera quasi-systématiquement par l'intervention d'un expert judiciaire.

Sauf évidence (par exemple, en cas d'ouverture d'une galerie marchande à proximité du commerce en cause, à supposer que cette galerie lui apporte un bénéfice au regard de l'activité exercée), il sera prudent de faire effectuer une analyse préalable par un expert "privé" avant d'engager une procédure, ce qui permettra d'avoir une idée des chances de succès et du gain envisageable.

Enfin, il faut rappeler que l'article L. 145-34 du Code de commerce et le principe de plafonnement qu'il pose, ne sont pas d'ordre public : le bail peut donc tenir en échec cette règle et prévoir que, lors du renouvellement, le loyer sera fixé à la valeur locative.

L'intervention d'un avocat maîtrisant les subtilités du droit des baux commerciaux et plus spécifiquement du régime du déplafonnement du loyer, vous permettra de sauvegarder vos droits, tant au stade de la rédaction du bail qu'au moment de son renouvellement, étapes durant lesquelles des décisions importantes doivent être prises en toute sécurité.

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