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Avocat baux d’habitation Paris 1er, Île-de-France

Avocat au Barreau de Paris, dans le 1er arrondissement, Maître PALMIERI vous accompagne dans la rédaction ou l'analyse d'un bail d'habitation et d'éventuels avenants, et vous assiste au cours d'un procès dans un esprit de partenariat.

Vous êtes bailleur, locataire ou administrateur de biens et souhaitez faire rédiger un bail d'habitation ou un avenant en toute sécurité, dans le respect de la règlementation en vigueur ? 

Vous souhaitez engager une procédure afin d'obtenir le respect des stipulations du bail ainsi que d'éventuels dommages et intérêts ? 

Vous voulez actionner ou vous subissez une procédure en révision du montant du loyer ?

L'intervention de votre avocat en droit de l'immobilier à Paris, 1er arrondissement, intervenant fréquemment en matière de baux d'habitation vous garantira la rédaction d'actes sûrs et la mise en oeuvre de procédures efficaces et adaptées à vos attentes

Le montant du loyer peut-il être révisé ?

En matière de baux d'habitation, il existe deux modalités de révision du loyer.

La première est contractuelle et s'applique au cours du bail : il s'agit de la mise en oeuvre d'une clause d'indexation.

Cette clause est une stipulation du bail prévoyant que le montant du loyer sera revu chaque année en fonction de la variation de l'Indice de Références des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.

Le bailleur doit se manifester et appliquer cette clause, sous peine d'en perdre le bénéfice pour l'année écoulée.

En tout état de cause, cette révision annuelle est exclue si elle n'est pas prévue au contrat.

Pour être complet, on ajoutera que lorsqu'il est prévu que le bailleur réalise des travaux d'amélioration du logement, le bail peut fixer la majoration du loyer qui sera consécutive à la réalisation de ces travaux (art. 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989).

Mais, en dehors de cette dernière hypothèse, le loyer en cours de bail ne peut évoluer au-delà des variations de l'Indice de Références des Loyers.

La seconde possibilité de révision du loyer n'est pas contractuelle mais légale, et intervient au terme du bail, au moment de son renouvellement, s'il apparaît alors que le montant du loyer est sous-évalué.

Le cas échéant, l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 offre au bailleur la possibilité de faire réévaluer le loyer, aux termes de procédures qui diffèrent selon que le bien se situe ou non en zone tendue (dans lesquelles le loyer est encadré).

En zones tendues, le locataire dispose également de la possibilité de solliciter une révision du loyer à la baisse si le montant est supérieur au loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral.

La mise en oeuvre de ces procédures nécessite une étude préalable du dossier afin d'en mesurer l'intérêt réel et les chances de succès.

Votre avocat en droit des baux d'habitation à Paris 1er saura vous conseiller et, si vous le souhaitez, accomplir les formalités nécessaires en toute sécurité juridique

Que faire en cas d'impayés locatifs ?

Quelle soit le résultat de réelles difficultés financières ou d'une légèreté du locataire, une situation d'impayés locatifs doit faire l'objet d'une réaction rapide de la part du bailleur ou de son gestionnaire.

Attendre, c'est laisser la situation s'aggraver, potentiellement apparaître comme étant de mauvaise foi au yeux du Tribunal (pour avoir laisser artificiellement se creuser la dette, certaines décisions de justice ayant annulé le commandement de payer pour ce motif) et prendre le risque de perdre le bénéfice de l'assurance loyers impayés pour ne pas avoir fait diligence à temps.

Il faut donc agir, mais agir bien, car toute erreur se paie cher en la matière : une mauvaise rédaction du commandement de payer, qui constitue le premier acte à faire signifier au locataire par huissier de justice, pourra conduire le juge à annuler la procédure, qui devra donc être reprise depuis le début, avec le risque d'une prescription d'une partie de la dette, outre celui de retomber dans une nouvelle période de trêve hivernale.

Au fil des réformes législatives, la procédure est devenue de plus en plus complexe : aux mentions impératives et au délai minimum du commandement de payer, se sont ajoutés des notifications (du commandement de payer et de l'assignation) à destination du Préfet et de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (dite CCAPEX), et un tempo procédural imposant le respect de délais minimums entre chaque étapes.

Les pièges sont nombreux et la procédure longue.

Du reste, l'encombrement des juridictions relativise les délais prescrits par le législateur puisque bien souvent, de toute façon, la procédure ne pourrait pas aller plus vite devant les Tribunaux...

La législation, qui se veut résolument en faveur du locataire, a battu en brèche les droits des bailleurs.

Mais ces derniers ne sont pas totalement démunis : la possibilité de faire procéder à une saisie conservatoire avant l'engagement de la procédure permettra (si elle est fructueuse, donc si le compte bancaire du locataire est provisionné...) de conserver le montant saisi pendant la durée de la procédure ; ou encore, la possibilité de réclamer en définitive une partie de la dette à l'Etat, si la décision d'expulsion, chèrement obtenue, n'est pas exécutée, sera un moyen de récupérer une partie de la dette.

Véritable bataille juridique aux enjeux financiers et humains de premier ordre, le contentieux locatif impose de s'armer en faisant appel à un avocat rompu à la pratique des baux d'habitation.

Comment se déroule une procédure d'expulsion ?

L'obtention en Justice d'une décision d'expulsion, bien que longue, n'est que l'accomplissement d'une première étape pour le bailleur.

Il faudra ensuite l'exécuter...

Si, comme cela est presque systématiquement le cas, le juge accorde au locataire des délais de paiement pour régler sa dette (délais qui peuvent aller jusqu'à trois ans, par dérogation au droit commun qui fixe un maximum de deux années), la procédure d'expulsion ne pourra être engagée que si l'échéancier n'est pas respecté.

Sous cette réserve, la procédure débutera par un commandement de quitter les lieux, qui laissera au locataire un délai de deux mois pour partir.

En pratique, ce commandement est très rarement, pour ne pas dire jamais, suivi d'effet.

L'huissier de justice, déjà mandaté pour signifier le commandement de quitter les lieux, reviendra donc constater l'absence de départ spontané du locataire et son refus persistant de partir, ce qui lui permettra de requérir l'assistance de la force publique, laquelle disposera alors d'un délai de deux mois pour intervenir.

Passé ce délai, la responsabilité de l'Etat sera engagée, ce qui signifie concrètement qu'il pourra lui être demandé de régler les loyers à la place du locataire ; à condition, toutefois, que le délai de deux mois qui lui est accordé par la loi pour intervenir, ait expiré avant le début de la trêve hivernale : dans le cas contraire, le défaut d'expulsion ne pourra pas lui être imputé...

Car il ne faut pas oublier que l'article L. 412-6 du Code de Procédures Civiles d'Exécution interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, soit près de la moitié de l'année.

En définitive, la procédure à mener par le bailleur victime d'un défaut de paiements est un véritable parcours du combattant, qui peut encore être compliquée par les multiples recours offerts aux locataires (appel de la décision d'expulsion, saisine du Juge de l'exécution pour obtention de délais, saisine de la commission de surendettement pour effacement de la dette,...). 

Ce contexte explique peut être que, depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire (ce qui est illégal) est passible d'une peine de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (art. 226-4-2 du Code pénal).

Même si l'on peut comprendre la volonté du législateur de protéger les locataires de bonne foi, parfois des familles, d'une expulsion brutale, on ne peut que regretter que, en définitive, le bailleur ait à supporter les conséquences d'un manque de logements sociaux et d'un manque d'effective du service de la Justice conduisant à un allongement démesuré des délais de procédure.

Dans de telles conditions, il est impératif de faire le choix d'un avocat maîtrisant parfaitement le droit des baux d'habitation et les procédures à exécuter, afin de mettre toutes les chances de son côté compte tenu de la complexité de la matière et des incidences, tant humaines que financières, à la clef. 

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